Maj 2015
P W Ś C P S N
« sty    
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031

WARUNKOWOŚĆ SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI MIEJSKIEJ

Wy­sunięto mianowicie tezę. że umowa sprzedaży nieruchomości miejskiej jest zawsze warunkowa, niezależnie od tego, czy warunek został w niej umieszczony, czy też nie . Skłaniano się w kierunku uznania ustawowej warunkowości umowy sprzedaży gruntów miejskich. W konsekwencji przyznawano możliwość wy­konania przez Skarb Państwa prawa pierwokupu w każdym przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości podlega­jących uregulowaniom ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach .Wydaje się, że ustawodawca mając na uwadze poprzed­nie niejasności zajął w kodeksie cywilnym wyraźne stanowisko w tej kwestii.W przepisie art. 599 § 2 k.c. ustanowiona zosta­ła sankcja nieważności bezwarunkowej umowy sprzedaży, o He uprawnionym jest Skarb Państwa. 

WAŻNOŚĆ BEZWARUNKOWEJ UMOWY SPRZEDAŻY

Wątpliwości co do ważności bezwarunkowej umowy sprzedaży wyłoniły się jeszcze przed wejściem w życie kodeksu cywilnego, a to na tle ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Sta­nowiła ona, że właściciel nienchomości położonej w granicach administracyjnych miasta lub osiedla może sprzedać ją tylko pod warunkiem, że Skarb Państwa nie wykona prawa pierwoku­pu (art. 30 ustawy). Ustawa nie przewidywało jednak żadnych sankcji za nieumieszczenie takiego warunku w umowie. Katego­ryczne brzmienie przepisu art. 30 ustawy o gospodarce terena­mi w miastach i osiedlach skłaniało do uznania, iż chodzi w tym wypadku o szczególny rodzaj warunkowosci ustawowej.  

NA TLE USTAWOWEGO PRAWA PIERWOKUPU

Na tle ustawowego prawa pierwokupu wyłania się kwestia ważności umowy sprzedaży nieruchomości nie zawierającej wa­runku co do skorzystania przez uprawnionego z przywileju pierwszeństwa kupna. Kodeks cywilny stanowi, iż rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko ood warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego pra­wa nie wykona (art. 597 § l). Wymóg ten dotyczy każdej umo­wy sprzedaży rzeczy objętej prawem pierwokupu. Sankcja za niezachowanie wymogu ustawy zależy jednakże od tego, kim jest podmiot uprawniony. Przepis art. 599 § 2 k.c. przewiduje bowiem nieważność umowy sprzedaży tylko wtedy, gdy prawo pierwokupu zastrzeżone jest na rzecz Skarbu Państwa lub współwłaścicieli i dzierżawców nieruchomości rolnej. 

PRZYJĘCIE OFERTY PRZEZ OSOBĘ TRZECIĄ

Dopiero przyjęcie oferty przez osobę trzecią i udokumentowanie oświadczeń woli w formie aktu notarialnego stanowi istotny punkt dla wykonywa­nia obowiązków i praw wynikających z ustawowego prawa pier­wokupu. Uprawniony może skorzystać ze swych praw dopiero w momencie dokonania tej czynności prawnej. Jeżeli okazałoby się, że umowa sprzedaży jest nieważna, to oświadczenie woli o wykonaniu prawa pierwokupu należy uważać również za nie~ ważne. Nieważność umowy zobowiązującej do przeniesienia własności może być wynikiem różnych zaniedbań formalnych, jak np.: niezachowania wymaganej formy czy niezgodności treści umowy z ustawowym wymogiem co do norm obszarowych nieruchomości rolnych. Jak wiemy, braki te powodują bezwzględ­ną nieważność czynności prawnej, a więc przekreślają również możliwość wykonania pierwokupu.

PRZESŁANKA WYKONANIA PIERWOKUPU

Umowa sprzedaży może stać się przesłanką wykonania prawa pierwokupu tylko wtedy, gdy zawiera essentialie negotii takiej umowy, a nadto spełnia wymogi konieczne do uznania jej za ważną czynność prawną. Przesłanką wykonania pierwokupu jest bowiem tylko ważna umowa sprzedaży . Nie będzie możliwe skorzystanie z przywileju pierwszeństwa kupna w ra­zie złożenia oświadczenia woli zmierzającego dopiero do doko­nania sprzedaży. Złożenie np. osobie trzeciej oferty sprzedaży nieruchomości, której dotyczy ustawowe prawo pierwokupu, nie powoduje jeszcze „aktywizacji” stosunku prawnego istniejącego między podmiotem zobowiązanym a uprawnionym z tytułu pierwo­kupu.  Tok więc zobowiązany nie jest zobligowany do zowiodo- miania o złożeniu oferty, a uprawniony nie może jeszcze złożyć oświadczenia o wykonaniu pierwokupu.

NIESPEŁNIENIE WARUNKU

Jeżeli natomiast warunek się nie spełni, a więc uprawniony skorzysta z prawa pierwokupu, umowa zawarta między zobowiązanym z tytułu pierwokupu a osobą trzecią nie wywołuje w związku z tym żadnych skutków prawnych.Należy także podkreślić, umowo sprzedaży zawierająca warunek skorzystania z pierwokupu należy do umów zobowiązu­jących do przeniesienia własności i nie ma charakteru umowy przedwstępnej.. Umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona nie stanowią składników jednej i tej samej czynności prawnej, jak to się dzieje wówczas, gdy najpierw zostaje zawarta umo- wa zobowiązująca do przeniesienia własności, a potem w celu wykonania tego zobowiązania — druga umowa, przenosząca własność nieruchomości.

ZASTRZEŻENIE MOŻLIWOŚCI SKORZYSTANIA Z PRZYWILEJU

Zastrzeżenie możliwości skorzystania z przywileju pierwszeństwa kupna jest oświadczeniem woli stanowiącym istot­ny element umowy sprzedaży nieruchomości obciążonej ustawo­wym prawem pierwokupu. Strony czynności prawnej uzależniają powstanie skutków podjętej czynności prawnej od spełnienia się warunku. Należy podkreślić, że w przypadku pierwokupu spełnienie się warunku oznacza, że podmiot uprawniony nie skorzystał z przyznanego mu prawa. Warunek umożliwiający kupno nieruchomości przed innymi osobami trzeba zaliczyć do warunków zawieszających, bowiem jego spełnienie się (czyli niewykonanie pierwokupu) rodzi skutki prawne umowy sprzeda­ży. Dopiero od momentu spełnienia się warunku strony mogą przystąpić do wykonania postanowień umowy.

INTERPRETACJA PRZEPISÓW

W tym kierunku szła również interpretacja przepisów obowiązujących przed wejściem w życie kodeksu cywilnego. Możliwość skorzystania z pierwszeństwa kupna istnieje także wtedy, gdy zapadnie wyrok zobowiązujący do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości objętej ustawowym prawem pierwokupu. Wyrok taki zastępuje oświadczenie woli stron umo­wy sprzedaży (art. 64 k.c.)« Warunek umożliwiający skorzysta­nie z przywileju pierwokupu powinien więc znaleźć odzwiercie­dlenie w orzeczeniu mającym za przedmiot nieruchomość obcią­żoną ustawowym prawem pierwokupu. Umowa sprzedaży nieruchomości objętej ustawowym pra­wem pierwokupu należy do czynności prawnych zobowiązujących do przeniesienia własności pod warunkiem zawieszającym . 

SPRZEDAŻ LICYTACYJNA

Dotyczy to również sprzedaży licytacyjnej, bo i w tym wypadku możemy wyróżnić essentialia negotłi sprzedaży. Licy­tacja ma bowiem doprowadzić do przeniesienia własności rzeczy licytowanej. Należy jedynie zauważyć, że sposób, w jaki dochodzi do skutku sprzedaż licytacyjna, odbiega zasadniczo od normalnie zawieranej umowy. Przede wszystkim różnice do­tyczą sposobu ustalania ceny i momentu przejścia własności.W związku z tym sprzedaż licytacyjna zaliczana jest do szczegolnych rodzajów sprzedaży . Wydaje się jednak, że uprawnie­ni z tytułu pierwokupu mogą ze swych prerogatyw skorzystać, jeżeli dochodzi do skutku jakakolwiek umowa sprzedaży. Nic więc nie stoi na przeszkodzie, aby i w tym wypadku istniała możliwość wykonania prawa pierwokupu

KORZYSTANIE Z PRZEPISÓW

 W instrukcji tej wyraźnie wskazuje się, że na wypadek korzystania z przepisów art. 151 i 231 k.c. nie za – chodzi potrzeba wydawania decyzji w przedmiocie dopuszczal­ności podziału gospodarstwa rolnego. Przepis art. 151 k.c. ro­dzi obowiązek zawarcia umowy przeniesienia własności części gruntu na rzecz właściciela gruntu sąsiedniego. Nie następuje to jednak w drodze sprzedaży, a poprzez czynność prawną rozporządzającą, czyniącą zadość obowiązkowi płynącemu z ustawy. Za takim rozumieniem tego przepisu przemawiają wyni­ki porównania z przepisem art. 231 k.c. a także względy ce- lowościowe.Związanie prawa pierwokupu ściśle z umową sprzedaży oznacza, Iż odnosi się ono do wszelkich przypadków sprzedaży.